Если забор стоит 15 лет могут ли заставить его перенести

«Продай штаны — оформи землю!»: судьи о кадастровых ошибках при оформлении участков

Кто занимался оформлением земли в собственность, сравнивают это с хождением по мукам. Одни страдают из‑за своей же правовой безграмотности, другие не могут определить границы участка из‑за равнодушия соседей или кадастровых ошибок. Казалось бы, и ну их — эти координаты, если бы не одно «но». Сейчас невозможны любые сделки с участками, где четко не определены границы: такую землю (дом, дачу, гараж) нельзя ни продать, ни подарить. И не важно, есть свидетельство на право собственности или нет. Как быстрее решить насущный вопрос, избежав лишней траты сил, времени и денег? Об этом АП рассказала судья Благовещенского городского суда Наталья Бережнова, которая рассмотрела десятки сложнейших «земельных дел».

Сегодня невозможны любые сделки с участками, где четко не определены границы: такую землю (дом, дачу, гараж) нельзя ни продать, ни подарить.

Реестр вам в руки!

Раньше земельные участки учитывались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), а сведения о зданиях собирали в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРН). В результате такой разобщенности появлялись неучтенные объекты недвижимости. Созданием с января этого года Единого реестра недвижимости государство привязало все строения к земле, на которой они находятся. Вот только привязка не всегда точная и люди страдают из‑за большого количества кадастровых ошибок.

Земельный участок ДВОКУ зарегистрирован в Росреестре таким образом, что одна из его границ на межевом плане «наехала» не только на муниципальную дорогу Благовещенска, но и на частные гаражи. На местности граница участка идет ровно — откуда в плане появилась загогулина, непонятно. «Возможно, когда сверху делали аэрофотосъемку, границу участка военного училища определили по тени. Иного объяснения этому нет», — высказали предположение кадастровые инженеры. А в результате человек не может определить границы и зарегистрировать право собственности на свой участок: гараж его, а стоит он на земле военного ведомства.

Мимо земли

Прежде чем оформить границы участка, надо их согласовать с землепользователями. Раньше это правило соблюдалось не всегда. Межевание и определение границ заказывали сами собственники в частных компаниях. И порой кадастровые инженеры составляли межевой план, даже не выезжая на местность. Особенно этим грешили в начале нулевых.

— У меня были такие дела. Я спрашивала: как же вы определили границу участка, если видели, что сосед там редиску сажает? Почему же у него не спросили и не согласовали? — задается вопросом судья. — Иногда соседи границы своих участков смещали умышленно, потому что владельцам первого дома площадь земли учли неправильно. И все решили: лучше координаты привязать к первому участку и не морочиться. В итоге у последнего собственника земли по факту вообще не остается, потому что дальше идут поля или дорога. Это как раз та ситуация, где крайнему не достанется ничего! Поэтому, чем скорее люди уточнят границы участка, тем легче будет исправить кадастровые ошибки, если они есть. Как говорится, продай штаны, но оформи землю.

И обязательно составляйте с кадастровым инженером договор, советуют в суде. Специалисты могут ошибаться. Если действия кадастрового инженера повлекут кому‑то причинение вреда, то с него потом можно будет взыскать вред. Раньше такой ответственности у кадастрового инженера не было.

«Что же я купил?!»

Встречаются просто абсурдные иски. Гражданин несколько лет назад купил в районе Плодопитомника земельный участок, а сейчас найти его не может. И требует суд обязать администрацию показать, где его участок. Причем такой иск предъявляет человек, который даже не живет в Благовещенске.

Использование земли в РФ сейчас является платным. И те, кто еще не оформил земельный участок под домом, дачей или гаражом, но им пользуется, должен вносить за него плату. Не надейтесь «отсидеться» — вас вычислят и взыщут плату. Механизм взысканий судами отработан.

Есть и другая категория споров из разряда «давно это было». Лет 10—15 назад на столбах у дорог можно было увидеть много объявлений: «Продаю земельный участок по Игнатьевскому шоссе, километр такой‑то…» Приехали, посмотрели: территория огорожена забором, домик стоит — ударили по рукам. Продавец написал расписку, что получил за земельный участок 100 тысяч рублей, и покупатель остался в полной уверенности, что земля теперь его. Не его!

— Раньше действовало законодательство, по которому сделку купли-продажи необходимо было регистрировать и, кроме того, регистрировать переход права собственности от одного владельца к другому. Если сделка не была зарегистрирована, то никакие права на эту землю у покупателя не возникли, — пояснила Наталья Дмитриевна. — Расписка — это даже не договор. Из нее не видно, какой конкретно ты участок купил. Ясно только, что ты отдал деньги, а кто‑то их получил. И когда люди идут в суд с такой вот распиской (могут приобщить еще фотографии участка, какой‑то план местности), они не докажут свое право собственности на землю.

«Тетя Маша, земля не ваша»

Хорошо, если вы купили земельный участок у собственника — предыдущий владелец оформил свое право, которое было зарегистрировано раньше в Едином кадастре недвижимости. В таком случае у тех, кто владеет участком уже 18 лет и более, есть возможность оформить свое право собственности на землю в силу приобретательской давности. И то придется идти в суд. А если первый владелец не оформлял право на землю, что тогда?

— Тогда земля как была, так и остается в собственности государства. И человеку придется приобретать «свой» земельный участок снова — только в порядке, установленном законодательством. Ведь расписка о том, что вы купили этот участок, ничего не значит, — констатируют судьи.

В начале девяностых был еще непродолжительный период, когда выдавали свидетельства о праве на пожизненное наследуемое владение землей. И вот представьте: гражданин, у которого есть такой участок, берет и продает его. Некоторые даже договор о купле-продаже составляли — разве что для душевного спокойствия, ведь его никогда бы официально не зарегистрировали. Сегодня те, кто когда‑то купил землю у «пожизненных наследников», пытаются признать право собственности в силу такого договора.

— И они ничего не получают! Потому что при свидетельстве о праве на пожизненное наследуемое владение собственником земли оставалось государство, — объяснила Наталья Дмитриевна. — Потом законодательство изменилось — гражданам предоставили право приобрести земельные участки в собственность бесплатно. Но опять‑таки: если ты свою волю на это не выразил — значит земля так и осталась государственной, ты не собственник и продать участок не вправе. А человек, купивший такую землю, — пострадавший.

Почему возвращают иски

Дела по земле очень сложные, со многим числом людей, которые вовлечены в конфликт, и многими неизвестными. Причем многие не понимают, из‑за чего они не могут решить вопрос, почему иски возвращают. Со стороны им кажется, что судья — бюрократ.

— Представители, которые действуют от имени пострадавших, не понимают до конца механизма решения земельной проблемы. Если ты заявляешь суду о том, что есть кадастровая ошибка, то должен предложить способ ее исправления, — объясняет Наталья Бережнова. — Нужно составить межевой план. Да, это хлопотно, но от этого никуда не деться.

Когда люди идут в суд с распиской о получении денег за участок, они не докажут свое право собственности на землю.

Решить земельную проблему можно и без суда. Алгоритм действий такой: приглашается кадастровый инженер, он делает замеры и отмечает, что имеются пересечения границ участков. Составляется единый межевой план, и по обоюдному заявлению граждан в управлении Росреестра производят кадастровый учет изменений границ первого участка. Главное, чтобы люди договорились. Но на практике получается, что гаражи рядом, а сосед соседа не знает — фамилию, адрес, где его можно найти. Захлопываем двери и друг друга не видим.

— Иногда владелец смежного участка просто упрямо отказывается идти навстречу соседу: не мои проблемы! Тут надо четко сформулировать: если вопрос можно было решить без суда и пострадавший докажет, что этот суд состоялся только из‑за того, что сосед не согласовал межевой план, то судебные издержки будет платить ответчик. И такие прецеденты есть, — подытожила судья.

Докажи, что забор старше 15 лет

— Зачастую, вместо того чтобы устранить реестровую ошибку — составить полюбовно межевой план, пойти и уточнить границы участка, люди пытаются забрать себе часть соседского участка. К счастью, в законодательстве есть такое положение: если по документам, имеющимся на момент спора, нельзя определить первоначальное состояние границ участка, нужно принимать во внимание разграничительные объекты (заборы в том числе), которые существовали на местности 15 лет и более, — обнадежила судья Бережнова. — Но это надо еще доказать в суде. Поэтому мы всем говорим: оформляйте свои права на землю своевременно. Если садовым участкам уже лет сорок, где найти свидетелей, которые подтвердят, что забор стоит уже четыре десятка лет? Чем докажешь? А результаты инвентаризации, которые хранятся в администрации и на которые иногда ссылаются кадастровые инженеры, это не правоустанавливающие документы.

Суд как минута славы

«Для некоторых суд — это минута славы. У нас есть споры за 50 сантиметров земли! — удивила Наталья Бережнова. — Соседи судятся годами и тратят гораздо больше денег, чем стоит сама земля. А проигравшие еще и вынуждены компенсировать судебные расходы. Спрашиваешь — какой в этом смысл? Отвечают: «Дело принципа». Вот такой у нас принципиальный народ».

Приобретательная давность на землю

Опубликовано чт 24.04.2014 – 14:04 пользователем Гость (не проверено)

Хотелось бы дополнить:
Купила участок 3 сотки вызвала геодезистов забор соседей стоит на моей территории на 2,5 м
Если я обращусь в суд смогу ли я отсудить свою территорию. Просто я читала что если их забор стоит более 15 лет то выиграть дело могут они. насколько это правда? что можно предпринять? заранее спасибо.

Здравствуйте Светлана!
То о чем вы говорите называется приобретательной давностью на землю.
В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Из данной нормы права следует, что право на часть вашего участка может быть признано за ними, если они подадут встречный иск о признании права собственности и представят доказательства указанным выше обстоятельствам, т.е. что забор в таком положении стоит более 15 лет, и приобретая участок, вы не могли не знать об их открытом и непрерывном владении.
Если это произойдет, вы будете вправе предъявить иск к вашему продавцу о расторжении договора и возврате денег в связи с тем, что он не предупредил вас о данных недостатках земельного участка.
Полагаем, что такое развитие событий возможно, но маловероятно.
Рекомендуем вам обращаться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании вашего участка.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам

Консультация адвоката	Составление искового заявления	Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб.	от 5 тыс. руб.	от 35 тыс. руб./ от 15 тыс. руб.

Консультация адвоката	Защита на стадии следствия в Москве	Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб.	от 25 тыс. руб./ мес.	от 25 тыс. руб./ мес.

Консультация адвоката	Составление искового заявления/претензии	Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб.	от 10 тыс. руб.	от 40 тыс. руб./ от 25 тыс. руб.

Консультация адвоката	Составление заявления/жалобы	Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб.	от 5 тыс. руб.	от 15 тыс. руб./ от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Имеется ли такая норма закона, о том что граница земельного участка определяется (устанавливается) при межевании по забору, если забор стоит более 15 лет?

Добрый день. Имеется ли такая норма закона, о том что граница земельного участка определяется (устанавливается) при межевании по забору, если забор стоит более 15 лет?

Адвокат Антонов А.П.

Согласно ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В межевом плане указываются:
1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;
2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;
3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.
В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей, а также в установленном частью 3 настоящей статьи случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Границы земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов, случая, предусмотренного статьей 60.2 настоящего Федерального закона, или случая выявления воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости ошибки в определении местоположения границ территориальной зоны. При этом под пересечением границ земельного участка с границами муниципальных образований, населенных пунктов, территориальной зоны, лесничеств, лесопарков понимается:
1) наличие общей точки или точек границ земельного участка и границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка, которые образованы в результате расположения одной или нескольких характерных точек границ земельного участка за пределами диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка;
2) расположение хотя бы одного из контуров границ многоконтурного земельного участка за границами соответствующих муниципального образования и (или) населенного пункта или территориальной зоны.
Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.
Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке, а также требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Таким образом, межевание границ производится по местоположению забора только в случае, если отсутсвуют любые иные документы, содержащие сведения о местоположении земельного участка.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

забор совпадает с кадастровыми границами только по концам

По своему участку соседи провели уточнение границ и внесли его в кадастр без согласования со мной через публикацию в газете. Забор у них стоит более 15 лет. Забор расположен не по прямой линии, а изогнут в сторону моего участка на 1 метр дугой на протяжении 32 метров. В кадастре зафиксирована прямая линия. То есть по кадастру весь забор, кроме угловых точек находится на моей территории. Выпрямлять линию забора ,переносить забор соседи отказываются. Границы моего участка я так же зафиксировала в кадастре. То есть фактически соседи лишили меня части моей земли . Прошу вашего совета

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п.п. 45, 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В данной ситуации Вы можете обратиться в суд с иском к соседям об устранении препятствий в пользовании Вашим земельным участком и переносе забора с территории Вашего участка на кадастровую границу.

Если соседи не оспорят внесенное в государственный кадастр недвижимости описание местоположения смежной границы земельных участков, то забор должен быть восстановлен по кадастровой границе.

По этому вопросу в разделе 2.9 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014) разъяснено следующее: «Обобщение судебной практики показало, что в случае, если границы участка истца или ответчика определены в ГКН по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора руководствовались указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ.
В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ.
Следует также признать правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут».

К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович